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Certificazioni
La certificazione notarile nella circolazione
immobiliare e nelle procedure esecutive: chiarezza,
efficienza, presidio documentale.
La certificazione notarile costituisce uno strumento
giuridico di notevole rilevanza operativa, destinato a
semplificare, razionalizzare e qualificare – sotto il
profilo formale e sostanziale – i procedimenti di
trasferimento immobiliare, con particolare efficacia
nelle vendite forzate e nei contesti concorsuali. Il suo
valore è tanto più evidente quanto più risulta
articolato lo stato giuridico dell’immobile o complessa
la situazione soggettiva della parte cedente. In tali
casi, la certificazione rilasciata dal notaio non è un
mero accertamento visivo o una ricognizione formale,
bensì un vero e proprio documento tecnico-giuridico che
sostituisce, in modo più completo e affidabile, la
raccolta eterogenea di visure, dichiarazioni e
autocertificazioni normalmente richieste.
Ai sensi dell’art. 567 c.p.c. e delle prassi ormai
consolidate in ambito esecutivo, il notaio certificatore
attesta – con propria responsabilità – la titolarità
giuridica del bene, la continuità delle trascrizioni e
l’assenza di formalità pregiudizievoli, fornendo così un
quadro completo ed aggiornato della situazione
ipocatastale dell’immobile.
Ne deriva un dossier sintetico ma esaustivo, idoneo a
costituire base di conoscenza affidabile per chiunque
intenda partecipare a un’asta o stipulare un atto di
trasferimento.
A differenza di una visura catastale o ipotecaria, la
certificazione notarile si fonda su una analisi
sistematica delle risultanze dei registri immobiliari,
effettuata normalmente su arco temporale ventennale, con
contestuale verifica della continuità soggettiva e
oggettiva dei trasferimenti, dell’assenza di pregiudizi,
della legittimità delle formalità annotate e
dell’effettiva titolarità del bene in capo all’esecutato
o al soggetto cedente.
Essa può includere:
- l’elenco cronologico dei titoli traslativi rilevati;
- l’individuazione analitica delle formalità
pregiudizievoli iscritte (ipoteche volontarie,
giudiziali, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali);
- la ricostruzione delle eventuali vicende successorie o
societarie che abbiano inciso sulla titolarità del bene;
- l’analisi di eventuali servitù o convenzioni
trascritte;
- l’esame dell’intestazione catastale e della regolarità
documentale, con segnalazione di eventuali
disallineamenti.
Sotto il profilo economico, il conferimento
dell’incarico avviene tramite preventivo scritto, nel
quale sono chiaramente distinti:
- il compenso professionale del notaio,
- le spese per ispezioni ipotecarie e catastali,
- eventuali costi di rilievo documentale o archiviazione.
Il contenuto della certificazione può essere
personalizzato sulla base delle esigenze
dell’incaricante (curatore, banca, avvocato, cittadino,
ente), e adattato alle specificità del bene: complesso
edilizio, fabbricato rurale, bene vincolato, immobile
occupato, terreno agricolo ecc...
È importante sottolineare che tale attività si svolge
nel pieno rispetto dei principi di imparzialità, rigore
tecnico e terzietà che qualificano l’esercizio della
funzione notarile. Il notaio, nella redazione della
certificazione, non esprime valutazioni estimative né
promuove la vendita o l’acquisto del bene, ma si limita
a rappresentare – secondo criteri obiettivi e
verificabili – lo stato giuridico documentale del
cespite, assumendone piena responsabilità.
La certificazione notarile non sostituisce perizie
tecniche o accertamenti edilizi approfonditi, ma si
configura come un documento di diritto, idoneo a fondare
decisioni consapevoli, ridurre il rischio di contenzioso
e favorire la corretta circolazione del bene.