Esecuzioni immobiliari (vendite delegate)
Il ruolo del notaio nella vendita forzata: legalità, efficienza, trasparenza.
La vendita forzata nell’ambito dell’esecuzione immobiliare rappresenta una delle forme più rigorose ed istituzionalizzate di soddisfazione coattiva del credito, in cui l’autorità giudiziaria, su istanza del creditore procedente, ordina la liquidazione del bene pignorato secondo un percorso scandito dalla legge e garantito dalla supervisione di soggetti terzi ed imparziali. In tale contesto, il notaio delegato svolge un ruolo tecnico e giuridico di assoluto rilievo, fungendo da perno tra l’ordinamento processuale, le esigenze delle parti e i diritti dei terzi.
Il procedimento esecutivo si sviluppa in una successione di fasi scandite, a partire dal pignoramento dell’immobile, con cui si cristallizza la situazione giuridica del bene, e prosegue con l’elaborazione della perizia estimativa e della documentazione ipocatastale a cura del consulente tecnico d’ufficio. A seguito dell’autorizzazione alla vendita da parte del giudice, si apre la fase della pubblicazione dell’avviso di vendita, contenente tutte le condizioni economiche e procedurali della gara: base d’asta, cauzione, modalità di presentazione dell’offerta, calendario delle visite, termine per il saldo, e ogni ulteriore dato utile a consentire una partecipazione consapevole.
Il notaio, delegato dal giudice ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c., è chiamato a sovrintendere all’intera procedura con criteri di imparzialità, rigore tecnico e piena aderenza al dettato normativo e alle prassi locali. Tra i suoi compiti rientrano: la verifica dell’idoneità documentale, la verifica dell’esatta provenienza e di quanto risultante dai registri immobiliari, nonché la gestione dell’asta vera e propria – che potrà avvenire in presenza, in via telematica o in modalità mista – fino all’aggiudicazione del bene.
Una volta conclusa la fase della gara, l’aggiudicatario è tenuto a versare il saldo prezzo entro il termine perentorio indicato nell’avviso o nel decreto (generalmente 120 giorni). Segue la redazione, da parte del notaio, del decreto di trasferimento dell’immobile, atto che ha natura giudiziale e che, una volta trascritto nei pubblici registri, produce l’effetto traslativo della proprietà in favore dell’aggiudicatario, con contestuale purgazione di tutti i gravami anteriori, salve le eccezioni espressamente indicate dalla legge (come taluni diritti di godimento opponibili ai sensi dell’art. 2923 c.c.).
In applicazione delle più recenti riforme processuali – in particolare della c.d. “Riforma Cartabia” – il legislatore ha inteso rafforzare l’efficienza delle vendite esecutive, semplificando gli adempimenti successivi all’aggiudicazione, razionalizzando i tempi di emissione del decreto di trasferimento e introducendo diverse novità con l’obiettivo di contemperare l’interesse del creditore e dell’aggiudicatario con la tutela della dignità del debitore esecutato.
Il notaio delegato, nel rispetto delle direttive del giudice e dei protocolli locali, è responsabile della tracciabilità degli adempimenti, del corretto deposito delle somme su conti dedicati (inclusa cauzione, saldo, spese e tributi), dell’esecuzione delle volture catastali e della redazione della nota di trascrizione. Ogni passaggio viene formalizzato mediante verbali, provvedimenti e documenti digitali firmati e conservati secondo le norme sulla dematerializzazione e sicurezza informatica.
È importante precisare che, pur trattandosi di una vendita coattiva, l’aggiudicatario non assume rischi ignoti: tutti i documenti sono accessibili in anticipo (potendo ad esempio visionare la relazione di stima), e il ruolo del notaio consiste proprio nel verificare la coerenza e la completezza delle informazioni pubblicate. Il compratore ha quindi la possibilità di partecipare con consapevolezza, in un sistema che valorizza il principio di pubblicità legale e riduce drasticamente i margini di incertezza.
Orari di apertura
LUNEDI': dalle 9.00 alle 13.00
MARTEDI': Chiuso
MERCOLEDI': dalle 9.00 alle 13.00
GIOVEDI': dalle 9.00 alle 13.00
VENERDI': dalle 9.00 alle 13.00
SABATO: chiuso
DOMENICA: chiuso
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Recapiti
ASNES
Via Ginanni, 8
48121 Ravenna (RA)
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Tel: +39.0544.219977