Faq

FAQ - Domande frequenti

Il deposito dell’offerta può essere effettuato da una persona diversa dall’offerente (dovrà esibire un documento di identità).


Si può presentare l’offerta anche per più persone ed eventualmente per quote diverse; le quote dovranno essere precisate nell’offerta che tutti dovranno sottoscrivere e dovranno essere presenti in udienza.


L’offerta deve essere sottoscritta dall’offerente che dovrà essere presente personalmente in udienza e non potrà nominare una terza persona (l’immobile sarà trasferito all’offerente).

La partecipazione per persona da nominare sarà consentita solo ad un avvocato.


Se l’offerente non può essere presente in udienza è necessaria una procura notarile.


Si può presentare l’offerta anche per più persone ed eventualmente per quote diverse; le quote dovranno essere precisate nell’offerta che tutti dovranno sottoscrivere e dovranno essere presenti in udienza.


Gli acquisti di immobili da parte del minore devono essere autorizzati a norma degli articoli 320 e 374 C.C..

Pertanto, la partecipazione dei minori alla vendita senza e con incanto deve essere autorizzata dal Giudice Tutelare. L’autorizzazione deve essere preventiva.

I genitori presentano l’offerta quali rappresentanti del minore allegando l’autorizzazione in copia autentica.


1) Ai sensi dell’art. 179 C.C. possono essere esclusi dalla comunione legale unicamente gli acquisti a titolo oneroso dei seguenti beni:

a) beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di una azienda facente parte della comunione.

b) beni acquistati col prezzo di trasferimento di beni personali o con loro scambio purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.

L’esclusione deve essere confermata dall’altro coniuge.

2) Il coniuge offerente che vuol risultare proprietario esclusivo del bene ai sensi di quanto sopra, deve produrre, in sede di presentazione della offerta di acquisto, copia di valido documento di identità dell'altro coniuge;

3) E’ necessaria in sede di udienza la presenza dell'altro coniuge, presenza della quale il Notaio delegato darà atto nel verbale (fermo restando che il solo coniuge offerente, che deve risultare titolare esclusivo del bene, parteciperà all'asta);

4) In caso di aggiudicazione, i coniugi dovranno rendere le rispettive dichiarazioni per l’esclusione dell'acquisto dalla comunione legale, che verrà verbalizzata dal notaio delegato a seguito della precisazione delle proprie generalità e la dichiarazione ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 582 c.p.c. da parte del coniuge assegnatario.

La formula delle dichiarazioni sarà indicativamente la seguente:

"L'aggiudicatario signor/a                                         dichiara, ed il coniuge pure qui presente signor/a                             espressamente conferma e riconosce, che i beni di cui sopra sono esclusi dalla comunione e trattasi quindi di acquisto di beni personali del coniuge assegnatario-acquirente signor                    in quanto:

a) a' sensi dell'art. 179 comma 1°, lettera d) C.C., trattasi di beni destinati a servizio della professione di

esercitata dal medesimo;                                   

b) a' sensi dell'art. 179 comma 1°, lettera f) C.C., il relativo prezzo viene pagato con denaro costituente corrispettivo di trasferimento di beni personali di cui al medesimo art. 179 C.C., lettera........".


Gli stranieri devono allegare alla offerta copia del permesso di soggiorno ed esibire l’originale al Notaio delegato in udienza.


Gli stranieri devono dichiarare da quale legge è regolata la vita matrimoniale e i rapporti patrimoniali.

(si allega prospetto tratto dal sito del Consiglio Nazionale del Notariato – Settore internazionale)


Ai sensi dell’art. 59 Comma II lettera b) del citato decreto legislativo la denuncia deve essere fatta dall’acquirente.


INFORMAZIONI DI CARATTERE GENERALE

DOCUMENTI DA ALLEGARE ALLA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE:

- Per la partecipazione all'asta da parte di una società preliminarmente si precisa che alla domanda stessa occorre allegare:

* visura camerale rilasciata dal competente Registro delle Imprese ove la società é iscritta, riportante i poteri da statuto o patti sociali del legale rappresentante;

* copia di un documento di identità e codice fiscale del o dei legali rappresentanti;

VERIFICA POTERI DI FIRMA

SOCIETA' DI PERSONE

- Relativamente a società di persone (società semplici, società in nome collettivo e società in accomandita semplice) occorre verificare dal certificato rilasciato dal Registro delle Imprese o dalle pattuizioni sociali vigenti della società, i poteri di firma per i soci legali rappresentanti relativamente agli atti di straordinaria amministrazione;

nel caso in cui non via alcuna precisazione in merito alla rappresentanza della società questa spetta disgiuntamente a tutti i soci.

I casi più frequenti riguardano:

* firma congiunta da parte di tutti i soci legali rappresentanti (tutti i soci di una società in nome collettivo o tutti i soci accomandatari di una società in accomandita semplice); in questo caso all'asta devono partecipare tutti i soci legali rappresentanti;

* firma disgiunta anche per gli atti di straordinaria amministrazione da parte di un solo socio o di alcuni soci; in questo caso all'asta devono partecipare solo i soci che hanno effettivamente la facoltà di poter esercitare i poteri di straordinaria amministrazione;

SOCIETA' DI CAPITALI

- Relativamente a società di capitali (società a responsabilità limitata, società per azioni, società cooperative) occorre verificare dal certificato stesso la tipologia di amministrazione scelta dai soci della società stessa;

i casi più frequenti riguardano:

* amministratore unico con pieni poteri di ordinaria o straordinaria amministrazione; in questo caso é sufficiente la sua presenza all'asta;

* amministratore unico con poteri subordinati a delibera assembleare, secondo le risultanze del certificato rilasciato dal Registro delle Imprese; in questo caso occorre anche produrre estratto autentico notarile della delibera dell'organo sociale (es. assemblea ordinaria dei soci) che autorizza l'amministratore ad intervenire all'asta.

* amministrazione affidata a più persone, queste costituiscono il consiglio di amministrazione anche quando la stessa amministrazione sia stata affidata, con decisione dei soci, disgiuntamente o congiuntamente agli amministratori o ad alcuni di essi, ai sensi rispettivamente degli articoli 2257 e 2258 del Codice Civile;

nel caso di amministrazione congiunta occorre produrre estratto autentico notarile della delibera del Consiglio di Amministrazione che autorizza la partecipazione all'asta e che deve anche ben specificare a quale o a quali componenti del Consiglio di Amministrazione é demandata la facoltà di poter partecipare all'asta;

* consigliere delegato;

il Consigliere delegato é un componente dell'organo amministrativo a cui il Consiglio di Amministrazione ha delegato specifici poteri ben chiari e presenti nel certificato rilasciato dal competente Registro delle Imprese; occorre pertanto verificare se tra i poteri delegati vi sia anche quello di poter partecipare ad aste per l'acquisizione in nome e per conto della società di beni immobili; in caso affermativo non occorre produrre altra certificazione, oltre quella sopra menzionata, mentre in caso negativo valgono le stesse indicazioni sopra formulate in tema di "consiglio d amministrazione".

* CASO PARTICOLARE: Cosa fare nel caso in cui il legale rappresentante o i legali rappresentanti ai quali spettano i poteri di straordinaria amministrazione non possano intervenire personalmente all'asta.

SOCIETÀ DI PERSONE:

* il socio legale rappresentante che non può presenziare all'asta deve delegare una terza persona, tramite procura speciale autenticata nella firma da Notaio, sottoscritta prima del giorno fissato per l'asta; il procuratore così nominato deve produrre e consegnare al Notaio delegato l'originale della procura speciale;

SOCIETÀ DI CAPITALI CON AMMINISTRATORE UNICO;

* é un caso analogo a quello sopra menzionato relativamente ad un socio di società di persone e pertanto l'amministratore unico che non può presenziare all'asta deve delegare una terza persona, tramite procura speciale autenticata nella firma da Notaio, sottoscritta prima del giorno fissato per l'asta; il procuratore così nominato deve produrre e consegnare al Notaio delegato l'originale della procura speciale;

SOCIETÀ DI CAPITALI CON CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE;

* se il legale rappresentante della società (di solito il Presidente od il Vice Presidente del Consiglio di Amministrazione) non può essere presente all'asta, i casi da analizzare sono due:

- in sede di delibera come sopra indicato il Consiglio di Amministrazione può attribuire anche tale facoltà ad un semplice consigliere del Consiglio di Amministrazione (oltre che al Presidente o al Vice Presidente); in questo caso é sufficiente produrre l'estratto autentico notarile della delibera stessa come sopra precisato;

- in sede di delibera il Consiglio di Amministrazione può invece stabilire che all'asta possa partecipare un terzo non componente il Consiglio di Amministrazione (oltre che al Presidente o al Vice Presidente); in questo caso é necessario che tale specifica delega di poteri sia ben chiara e definita nella delibera stessa occorrendo inoltre anche la sottoscrizione di una procura speciale autenticata nella firma da Notaio, sottoscritta dal legale rappresentante della società prima del giorno fissato per l'asta, a cui andrà allegato l'estratto autentico notarile del verbale della delibera stessa; la procura di cui sopra andrà poi prodotta in originale dal procuratore nominato e consegnata al Notaio delegato all'asta.


L'aggiudicatario dell'asta giudiziaria che ricorre ad un mutuo per procedere al saldo del prezzo di aggiudicazione può procedere alternativamente nei seguenti due modi:

1) mutuo stipulato prima del decreto di trasferimento dell'immobile emesso dal Giudice dell'Esecuzioni ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 585 c.p.c.: al fine di facilitare la partecipazione alle aste giudiziarie, nei procedimenti immobiliari di esecuzione sia individuale sia concorsuale, il comma 3 dell'art. 585 c.p.c. consente all'aggiudicatario di stipulare con un istituto di credito un contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita. Nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto di finanziamento ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all'iscrizione dell'ipoteca concessa dalla parte finanziata.

Il contratto di finanziamento può assumere qualunque natura (fondiario, etc.) ed elemento unificante di qualsiasi tipo di finanziamento è lo scopo esclusivo del "versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura". Questa specificità connota il rapporto di esclusività tra finanziamento e pagamento del prezzo di aggiudicazione, qualificando ex lege i predetti finanziamenti come "di scopo". I contratti di finanziamento devono, pertanto, prevedere l'obbligo del mutuante di erogare le somme mediante il pagamento "diretto" a favore della procedura (bonifico con causa espressa del pagamento del prezzo sul conto corrente intestato alla procedura). Oltre a ciò si riconosce piena applicabilità all'istituto della concessione di ipoteca su beni altrui (art. 2822 c.c.).

Il Tribunale di Ravenna ha sottoscritto con l'Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.) una convenzione per la stipula dei predetti mutui, a cui hanno aderito alcuni istituti di credito che sono individuabili tramite il sito dell'A.B.I. (http://www3.abi.it/AsteImm/banche.php).

MODALITA' OPERATIVE:

  • ad avvenuta aggiudicazione l'Associazione Notai fornisce in pochi giorni all'aggiudicatario copia del verbale di vendita da consegnare all'istituto di credito per l'istruttoria della pratica di mutuo;
  • l'aggiudicatario deve dare incarico ad un notaio (può essere anche il notaio delegato dal Giudice dell'Esecuzione) per la stipula del mutuo;
  • il funzionario della banca e l'aggiudicatario (non ancora proprietario), nel caso di vendita con incanto decorso il termine per l'eventuale aumento ai sensi dell'art. 584 c.p.c., sottoscriveranno davanti al notaio il contratto di mutuo contenente l'assenso all'iscrizione ipotecaria di primo grado sostanziale (ai sensi dell'articolo 2822 c.c.) e delega (ex art. 1269 c.c.) del mutuatario alla banca per il versamento dell'importo mutuato direttamente alla procedura;
  • stipulato il mutuo l'istituto bancario deve procedere al pagamento del saldo del prezzo entro 60 (sessanta) giorni dall'aggiudicazione nel caso di vendita con incanto o entro 120 (centoventi) giorni nel caso di vendita senza incanto, mediante bonifico bancario effettuato sul conto corrente della procedura esecutiva con causale "pagamento prezzo";
  • a seguito del pagamento del prezzo il Giudice dell'Esecuzione firmerà il decreto di trasferimento, con indicato il predetto contratto di mutuo. Il decreto di trasferimento sarà consegnato al notaio delegato il quale provvederà per il tramite dell'Associazione Notai alla sua trascrizione, con l'effetto di rendere opponibile ai terzi l'acquisto della proprietà del bene da parte dell'aggiudicatario-mutuatario, di liberare il bene stesso da qualsiasi precedente trascrizione o iscrizione pregiudizievole, la cui cancellazione sia stata ordinata dal decreto e provvederà ad iscrivere ipoteca di primo grado in favore della banca mutuante.

2) mutuo stipulato dopo il decreto di trasferimento dell'immobile emesso dal Giudice delle Esecuzioni: l'aggiudicatario procede alla stipula del contratto di finanziamento dopo essere divenuto proprietario dell'immobile oggetto di asta giudiziaria e, pertanto, dopo che il Giudice dell'Esecuzione ha emesso il decreto di trasferimento dell'immobile.

MODALITA' OPERATIVE:

  • ad avvenuta aggiudicazione l'Associazione Notai fornisce in pochi giorni all'aggiudicatario copia del verbale di vendita da consegnare all'istituto di credito per l'istruttoria della pratica di mutuo;
  • l'aggiudicatario deve richiedere all'istituto bancario un prefinanziamento al fine di effettuare il saldo del prezzo entro 60 (sessanta) giorni dall'aggiudicazione nel caso di vendita con incanto o entro 120 (centoventi) giorni nel caso di vendita senza incanto;
  • ad avvenuto pagamento del saldo del prezzo, il Giudice dell'Esecuzione firmerà il decreto di trasferimento che sarà consegnato al notaio delegato il quale provvederà per il tramite dell'Associazione Notai alla sua trascrizione, con l'effetto di rendere opponibile ai terzi l'acquisto della proprietà del bene da parte dell'aggiudicatario, di liberare il bene stesso da qualsiasi precedente trascrizione o iscrizione pregiudizievole, la cui cancellazione sia stata ordinata dal decreto;
  • l'aggiudicatario deve conferire ad un notaio (può essere anche il notaio delegato dal Giudice delle Esecuzioni) l'incarico per la stipula del contratto di mutuo;
  • ad avvenuta stipula del mutuo, il notaio nei termini di legge provvede all'iscrizione dell'ipoteca e fornisce all'istituto bancario la relativa documentazione;
  • l'istituto bancario eroga il finanziamento estinguendo il prefinanziamento.